地產“新物種”,桉樹打造新型智能辦公聯合體

聯合辦公的故事在資本退潮后,逐漸回歸到了以盈利為核心的商業本質,邁入了資產管理的終局。

出品/新摘商業評論

撰文/子雨

2014年在雙創政策的鼓勵下,全國掀起創業高潮,聯合辦公也在資本的助推下迎來爆發式增長。

四年后國內聯合辦公場所數量突破300家,布局網點數超6000個,行業迎來了一輪洗牌。僅2017-2018年間,聯合辦公行業就至少發生了8次企業并購和品牌合并,頭部企業占據了市場超70%的份額。

一邊是行業寡頭效應加劇,一邊是千億規模的行業藍海等待挖掘。預計到2022年,中國聯合辦公市場規模達4092.19億元。

潮水褪去,方知誰在裸泳。

“空間溢價能力弱,盈利模式單一,客群流失率高”成為擺在聯合辦公行業面前的三座大山。

轉型迫在眉睫。

行至半途,路遇瓶頸的聯合辦公突圍點在哪兒,未來又將走向何方?定位高端的智能辦公聯合體桉樹IBC用高維出擊給出了一個答案。

一、步入「高端客戶」時代

從最初的雷格斯到WeWork再到后來者優客工場,SOHO3Q,氪空間,方糖小鎮,米域……現代經濟的快速發展,年輕一代求職者靈活多變的辦公需求,致使聯合辦公企業如雨后春筍般涌現。

辦公租賃行業在互聯網玩法的改造下,在商業地產刮起了一陣旋風。

如今聯合辦公行業的運營模式有利用自有物業存量開辟,長期租賃,代運營,品牌輸出,跨界合作等五種主要方式,不過萬變不離其宗,在資本的虛火褪去后,聚焦產品創新,堅持以盈利為目標才是根本。

在桉樹IBC CEO吳崢看來,聯合辦公正處在轉型的檔口。過去依靠政策紅利和資本助推,入局者有機會低價拿地,快速擴張,再利用一系列優惠活動招攬中小企業入駐。可創業本就充滿荊棘,中小企業的付款能力,抗風險能力都比較弱,一旦資金鏈斷裂,也會波及到聯合辦公行業。

(位于凱晨世貿中心的桉樹智能辦公聯合體 )

辦公空間的成本包括時間和空間成本,它不是純互聯網模式,不會存在發展到一定規模后邊際成本為零的情況,當入駐率不達標,租金收入無法覆蓋成本時,唯有斷臂求生。而這也是近兩年聯合辦公合并潮和關停潮頻起的主要原因。

曾幾何時,萬科高級副總裁毛大慶辭任創辦優客工場,憑借其雄厚的資源在聯合辦公領域攻城略地,一度成為30億估值的獨角獸。可在燒錢擴張的路上優客工場也依舊沒能逃脫盈利模式單一的窘境。

有數據統計,聯合辦公的出租率平均達到85%才能保持盈虧平衡。越來越多的行業從業者意識到,聯合辦公行業給予企業再多的附加值服務,終歸需要保證底層建筑的盈利才可持續,回歸到聯合辦公的本質,也就是租金坪效足夠高。

(位于僑福芳草地的桉樹IBC)

SOHO中國董事長潘石屹在今年也提到,SOHO3Q的目標是成為中國最大的辦公樓綜合服務商,不僅局限于中小企業,還包括大企業, “盈利第一,規模第二。”

轉型服務中高端大客戶逐漸成為行業共識。

WeWork推出了個性化上門定制及運營Powered by We,氪空間推出了“超級客戶戰略”,Distrii辦伴的全辦智造模式以及方糖小鎮的3.0產品Air building,無一不是磨刀霍霍,劍指高端客戶定制化服務。

中高端客戶的付款能力更強,對抗租金壓力的風險性也比較強,瞄準這群高凈值客戶,進軍甲級寫字樓,成為聯合辦公行業持續增長的不二法門,而這一點,房地產出身的桉樹IBC在兩年前就已經開始布局。

二、專注TO B的高端智慧辦公

據仲量聯行發布的《發現機遇:亞太地區靈活辦公》研究報告預測顯示,預計到2020年中國一二線城市近30%的甲級辦公樓將具備靈活辦公空間,以滿足企業租戶不斷變化的辦公需求。入駐聯合辦公品牌,中大型企業的員工工作起來會更為輕松活躍,效率更高。

桉樹IBC定位高端智慧辦公這一細分市場,其位于北京CBD核心商圈僑福芳草地的首個產品由新加坡著名建筑設計院Formwerkz Architects操刀設計,中國地產百強實地集團筑造。

(智能機器人助手)

空間內有永久保持空氣清新的新風系統、精心布設的國內外頂級藝術佳品、手工地毯、日本進口燈具、黑色橡木飾面等一流做工和用料。

除了在設計的細節上花心思,桉樹IBC還在智能化上不斷精進,從空間,服務,產品三個層面進行智慧化改造。

空間采用人臉識別掃描門禁,引進了智慧業務SaaS架構CRM,機器人管家助手,智慧對客服務APP,一對一管家式一站式行政服務體系,集成第三方企業服務平臺等,形成一個具有數據和信息特征的高端智慧辦公綜合服務平臺。

(可視化電話亭)

還有智能商務會議室,可定制的霧化玻璃墻,電子交互顯示屏幕,觸控調節的智能辦公桌椅,智能電話間等等,讓辦公用戶的工作流程更加智能化,高效化,強調對客戶的私密性保障,閑暇時還有AI智能醫療健身設備幫助你放松身心。

(醫療健身器材)

專注TO B的高端智慧化辦公,打通企業與企業之間的需求而非人與人之間的連接是桉樹IBC與其他聯合辦公品牌最大的不同。

定位高端共享辦公,一方面要思考高端客戶的痛點是什么并幫助他們解決;另一方面,對桉樹IBC而言,如何把空間的每一平米都能夠變成坪效,并利用桉樹IBC的品牌影響力做好資產管理,實現物業升值,是吳崢和團隊一直在思考的問題。

截至目前,桉樹IBC在僑福芳草地和金融街凱晨世貿兩地設有辦公空間。僑福芳草地的項目的每個工位的平均租金高達5500元,成交價處于北京頂級水平。

金融街凱晨世貿,國海海工的大客戶定制占據了空間大半,另有為中小規模企業預留的空間,每個工位租金高達15000元。

(僑福芳草地辦公區)

據桉樹IBC團隊透露,金融街凱晨世貿簽約后四個月即達到95%的出租率,坪效可達30元,遠超業內平均水平。

以4000㎡左右為例,桉樹與其他聯合辦公品牌的財務與效率對比

目前桉樹IBC的營收中,租金收入占80%,其他收入占20%。其他收入中辦公服務占20%,設計裝修占70%,品牌包裝占10%。

(凱晨項目的財務模型)

聯合辦公最根本的商業模式就是如何提高單位面積的租金收入,保持高水平的整體出租率。桉樹IBC如此高昂的定價背后需要有對高端客戶的深度洞察,對企業辦公服務的高效專業以及空間運營成本的合理調控,才能支撐起高定價高轉化率,最終實現高坪效。

而在桉樹IBC服務的企業客戶中,為國海海工大客戶定制一個月完成交付,創行業內新高,其背后的高效供應鏈功不可沒。

在吳崢看來,聯合辦公的提法已然不夠準確,為客戶提供一站式辦公解決方案,為業主或資方提供資產管理服務才是行業的終局。

“我們做辦公服務,只不過是拿出了智能辦公的智能辦公聯合體這一個產品,為行業提供一種解決方案,去告訴大家我們如何實現不同面積的資產管理,尤其是高端的資產管理。”

精準定位中高端才能把品牌樹立起來,在財務表現上,客群上才能提升調性,完成資產管理中最優質的一步。

三、產業協同的智能辦公聯合體

在與吳崢的交流中,資源整合,產業協同是他提及頻率最多的兩個詞。

作為黑洞投資孵化的項目之一,桉樹IBC身處智能科技企業生態。生態中包括有AI科技制造領域的小狗,智能軟硬件集成領域的哈奇智能,智能設計建造領域的實地集團,智能家居領域的三拾七度以及黑科技場景領域的零一科技等。

(人臉識別)

桉樹IBC與這些在科技智能領域不斷迭代的企業同處一個生態平臺,相互賦能共同成長,最終推動桉樹IBC成為一個能夠自我升級的智慧化辦公平臺。

以辦公空間為載體,通過對品牌,物業,樓宇的資產管理和資源整合,滿足高端客戶定制化的辦公需求,同時與各生態企業進行產業協同完成后端供應鏈的降本增效,由點及面,桉樹IBC的一整套運作邏輯恰與產業互聯網的發展大勢相契。

在黑洞資本合伙人楊蓉看來,“桉樹IBC對品牌的精準定位和運營與市面上普通項目形成了差異化,解決了市場對高端辦公場景的需求,使得桉樹IBC一開始就獲得了市場認可。”

如今聯合辦公行業為走出盈利困局紛紛轉型大客戶,桉樹IBC獨辟蹊徑,直接從高端定制化和技術智能化入手,找到了聯合辦公行業盈利的突破口。

經歷市場優勝劣汰的洗牌,聯合辦公早已過了以規模論英雄,以燒錢論成敗的蠻荒時代,邁入了深度整合和產業升級的新階段。

尤其當AI,云計算,5G等新技術日趨成熟,傳統辦公服務的理念也會被打破。

云上辦公不再罕見,數字化模擬現實也近在眼前。

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在吳崢眼里,產業互聯網時代,桉樹IBC就是后端供應鏈的重要一環,如何通過智能化的手段把后端的供應、效率提升到業內頂尖,是TO B的終極命題。

他還用電影《頭號玩家》舉例,每個人戴個頭盔就能夠在家里辦公,大家可以在虛擬的數字化世界里到同一個會議室匯合。會議室內充滿了傳感器,它們會主動感知你的動作并進行解析,甚至可以自動調節房間的溫度等等,“未來空間的智能化會超出我們的想象。”

隨著自身模式的不斷優化和成熟,桉樹IBC找準了屬于自己的客戶群體與品牌定位,未來隨著自身模式的不斷優化和成熟,桉樹IBC還可以幫助物業進行高端智能化改造,并提供精細化運營,收取管理費用,成為智慧辦公解決方案的提供者。

“把眼前的事情做到極致,美好的結果會自然呈現。”這是吳崢對桉樹IBC的期許,也是他對自己的鞭策。

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